Si el presidente no convoca la junta para cambiar de administrador, los propietarios que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación pueden convocarla por su cuenta, conforme al art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal. El primer paso es requerir al presidente por escrito (burofax o correo certificado); si no atiende la solicitud en un plazo prudencial, la convocatoria la hacen directamente los propietarios.
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En una comunidad de vecinos, el administrador juega un papel fundamental. Su labor incluye la gestión financiera, la contratación de servicios y el mantenimiento de la finca. Sin embargo, pueden surgir situaciones en las que la comunidad no esté satisfecha con su trabajo. En estos casos, el cese del administrador se convierte en una necesidad.
Como cualquier otra decisión a tomar en una comunidad, deberá hacerse una convocatoria extraordinaria de la Junta de propietarios. Sin embargo, ¿qué ocurre cuando el presidente no cumple con su obligación de convocarla? Aunque pueda parecer una situación complicada, existen pasos claros que puedes seguir para resolver este problema de manera eficiente y conforme a la normativa legal.
¿Qué hacer si el presidente no quiere convocar la junta?
Si el presidente se niega a convocar la junta para cesar al administrador, no hay que desanimarse. La Ley de Propiedad Horizontal ofrece a los propietarios dos alternativas:
1. Convocatoria por los propietarios:
Si el presidente se niega a convocar una junta extraordinaria, los propietarios tienen el derecho de convocarla por iniciativa propia. El art. 16 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que los propietarios puedan convocar una junta de propietarios si representan, al menos, el 25% del total de cuotas de participación o, en su defecto, del número de propietarios. Este derecho existe para asegurar que la opinión de una parte importante de la comunidad sea considerada, incluso si el presidente o el administrador no hacen nada al respecto o se niegan a actuar.
En esta reunión, se puede votar para cesar al administrador y elegir uno nuevo.
Es importante tener en cuenta que:
- 25% de propietarios: Necesitas un porcentaje significativo de propietarios, que representen al menos el 25% de las cuotas de participación o, en su defecto, del número de propietarios, para poder solicitar la convocatoria de una junta extraordinaria.
- Orden del día específica: Al convocar la junta, asegúrate de incluir en el orden del día el punto referente al cese del administrador. Proporciona una justificación clara y fundamentada para esta decisión, respaldada por evidencia documentada si es posible.
- Solicitud formal al Presidente: Envía la solicitud al presidente por escrito, con acuse de recibo, indicando el motivo de la junta y los puntos a tratar, respaldada por las firmas recogidas. Esta solicitud debe entregarse de manera que quede constancia de la misma, correo certificado, burofax, etc.
- Plazo para la convocatoria: El presidente tiene un plazo de 30 días para convocar la junta. Si no lo hace, los propietarios podrán convocar la Junta directamente.
Documenta cada paso y asegúrate de cumplir con los requisitos formales. La transparencia es clave para evitar problemas futuros.
2. Demanda judicial:
Si el presidente persiste en no convocar la Junta o no toma medidas para destituir al administrador, se pueden considerar las siguientes acciones legales:
- Requerimiento Notarial: Solicita a un notario que envíe un requerimiento formal al presidente y al administrador. Este documento establecerá un plazo para la convocatoria de la Junta y el cese del administrador.
- Demanda Judicial: Si el requerimiento notarial no surte efecto, consulta con un abogado especializado en derecho de propiedad horizontal. Puede presentarse una demanda judicial para forzar la convocatoria de la Junta y la destitución del administrador.
- Costes del proceso: Es importante tener en cuenta que este proceso puede ser largo y costoso.
Requisitos para cesar al administrador (resumen)
El administrador puede ser cesado por la junta de propietarios antes de que termine su mandato, conforme al art. 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta es la guía rápida de quién puede actuar, con qué umbral y con qué base legal.
| Vía | Quién la activa | Umbral o mayoría | Base legal |
|---|---|---|---|
| Pedir junta extraordinaria al presidente | Los propietarios | 25 % de las cuotas o 25 % de los propietarios | art. 16.2 LPH |
| Convocar la junta directamente | Los propietarios que reúnan ese 25 % | 25 % de cuotas o de propietarios, tras requerir al presidente | art. 16.2 LPH |
| Acordar el cese en la junta | La junta de propietarios | Mayoría simple (votos y cuotas de presentes y representados) | art. 13.7 y 17.7 LPH |
| Forzar la convocatoria por vía judicial | Cualquier propietario | Requerimiento notarial y, si no surte efecto, demanda | art. 16 LPH |
Cómo cesar al administrador paso a paso
- Reúne el respaldo del 25 % de las cuotas (o del número de propietarios) y redacta la solicitud con un orden del día que incluya el punto «cese del administrador».
- Requiere por escrito al presidente, con burofax o correo certificado con acuse, que convoque la junta extraordinaria (art. 16.2 LPH).
- Si el presidente no convoca en un plazo prudencial, convocad la junta directamente los propietarios que reunáis ese 25 %.
- Celebrad la junta y votad el cese: basta la mayoría simple por cuotas de los presentes y representados (art. 13.7 LPH).
- Recoge el acuerdo y el resultado de la votación en el acta y en el libro de actas (art. 19 LPH).
- Notifica por escrito el cese al administrador y reclámale la entrega de toda la documentación de la comunidad (art. 20.e LPH).
- Nombra al nuevo administrador y organiza el traspaso de funciones y cuentas.
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Celebración de la Junta Extraordinaria y Votación
Durante la junta, se debe permitir el debate sobre el cese del administrador, siguiendo el orden del día establecido. La decisión de cesar al administrador requiere la mayoría de votos de los propietarios presentes o representados en la junta, calculada en base a las cuotas de participación que estos representen. En Supervecina te ofrecemos una opción muy cómoda, el voto online, no te lo pierdas!
Asegúrate de registrar adecuadamente la decisión de cesar al administrador en el libro de actas de la comunidad. Este registro servirá como evidencia en caso de futuras disputas o reclamaciones.
Una vez aprobado el cese, se debe notificar formalmente al administrador de la decisión tomada por la comunidad. Proporciona la información necesaria sobre los plazos y condiciones de finalización de su contrato, así como los pasos a seguir para el traspaso de funciones a un nuevo administrador.
Es importante planificar con anterioridad la transición hacia un nuevo profesional de la gestión de fincas. Identifica posibles candidatos o empresas de administración y evalúa sus credenciales y experiencia en el sector. Establece un plan detallado para el traspaso de funciones y responsabilidades, asegurando una transición sin problemas y mínimas interrupciones en la gestión de la comunidad. Te dejo el enlace de un artículo que te puede servir si tienes dudas sobre La figura del administrador de fincas: ¿Qué hace y cómo te beneficia?.
Modelo de acta de cese del administrador
Puedes copiar y adaptar este modelo para dejar constancia del acuerdo en el libro de actas. Sustituye los datos entre corchetes por los de tu comunidad.
ACTA DE LA JUNTA EXTRAORDINARIA DE PROPIETARIOS
Comunidad de Propietarios [NOMBRE], con domicilio en [DIRECCION] y CIF [CIF].
En [LOCALIDAD], a [FECHA], a las [HORA], se reúne la Junta de Propietarios en sesión extraordinaria, en [primera o segunda] convocatoria, con asistencia de propietarios que representan el [X] % de las cuotas de participación.
Orden del día. Punto único: cese del administrador y, en su caso, nombramiento de uno nuevo.
Acuerdo. Sometido a votación el cese de [NOMBRE DEL ADMINISTRADOR O EMPRESA], se aprueba por mayoría simple, con [X] votos a favor que representan el [X] % de las cuotas. En aplicación del art. 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, se acuerda su cese con efectos desde [FECHA].
Se acuerda nombrar nuevo administrador a [NOMBRE] y notificar este acuerdo al administrador saliente, requiriéndole la entrega de toda la documentación de la comunidad.
Firman el presidente, [NOMBRE], y el secretario, [NOMBRE].
Modelo de carta de notificación de cese al administrador
A la atención de [NOMBRE DEL ADMINISTRADOR O EMPRESA].
Asunto: notificación de cese como administrador de la Comunidad de Propietarios [NOMBRE].
Le comunicamos que la Junta de Propietarios, reunida en sesión extraordinaria el [FECHA], acordó por mayoría su cese como administrador, conforme al art. 13.7 de la Ley de Propiedad Horizontal, con efectos desde [FECHA].
Le requerimos para que, en el plazo de [X] días, entregue a la comunidad toda la documentación, cuentas, saldos y archivos que obran en su poder, de acuerdo con el art. 20.e de la Ley de Propiedad Horizontal.
En [LOCALIDAD], a [FECHA]. El presidente de la comunidad, [NOMBRE].
Si el administrador saliente se niega a devolver la documentación, te explicamos cómo actuar en nuestra guía sobre qué hacer cuando el administrador cesado no entrega la documentación.
Genera el acta de cese y nombramiento de administrador
Rellena los datos y descarga el acta en Word, lista para adaptar y firmar en la junta. Tus datos no salen de tu navegador.
El acta recoge automáticamente como motivo «causa justa, por pérdida de confianza de la comunidad». Puedes matizar el motivo concreto al adaptar el documento.
Este modelo es orientativo. Adáptalo a tu comunidad y a tus estatutos, y verifica los plazos y mayorías antes de usarlo. No sustituye al asesoramiento de un profesional.
¿Dudas sobre cuándo está justificado el cese y si puede haber indemnización? Lo explicamos a fondo en la guía sobre la causa justa para cesar al administrador de fincas.
Seguimiento y Evaluación Continua
Una vez completado el proceso de cese del administrador y la incorporación de un nuevo profesional, es crucial realizar un seguimiento y evaluación continua de su desempeño. Establece mecanismos de retroalimentación con los vecinos y haz una evaluación periódica para garantizar que las expectativas de la comunidad se cumplan y que se mantenga un alto nivel de calidad en la gestión de la finca.
Conclusiones
En resumen, cuando el presidente no quiere convocar la Junta, los propietarios tienen opciones legales para cesar al administrador. Mantén una comunicación clara y busca la transparencia en la gestión de tu comunidad. ¡No dejes que la inactividad perjudique el bienestar de todos!
Recuerda que siempre es recomendable consultar con un profesional legal para asegurar que sigas los procedimientos adecuados en tu situación específica. ¡Buena suerte en tu proceso de cese administrativo! 🏢🔍
Preguntas frecuentes
¿Qué hago si el presidente no convoca la junta para cesar al administrador?
Requiérelo por escrito (burofax o correo certificado) indicando el orden del día. Si no convoca en un plazo prudencial, los propietarios que representen al menos el 25 % de las cuotas pueden convocar la junta directamente (art. 16 LPH).
¿Qué mayoría se necesita para cesar al administrador?
Mayoría simple: más votos a favor que en contra entre los propietarios presentes y representados, computada por cuotas de participación. No hace falta mayoría cualificada ni unanimidad.
¿Se puede forzar la convocatoria por vía judicial?
Sí. Si tras el requerimiento no hay convocatoria, cabe un requerimiento notarial y, en su defecto, una demanda judicial para forzar la junta y el cese. Es un proceso más largo y con coste.
¿Tiene coste cesar al administrador?
El cese acordado en junta no tiene coste legal ni penalización por ley. Solo podrían aplicarse cláusulas de preaviso del contrato, cuya validez conviene revisar.
¿Cómo se redacta el acta de cese del administrador?
El acta debe recoger la fecha y el lugar de la junta, el quórum por cuotas, el punto del orden del día (cese del administrador), el resultado de la votación y el acuerdo de cese con su fecha de efectos, conforme al art. 19 LPH. La firman el presidente y el secretario y se inscribe en el libro de actas.
¿Hay que notificar el cese al administrador por burofax?
No es obligatorio por ley, pero es muy recomendable notificar el cese por un medio que deje constancia, como el burofax o el correo certificado con acuse. Así queda probada la fecha de efectos y el requerimiento de entrega de la documentación (art. 20.e LPH).
