Es importante entender que una comunidad de propietarios, consiste en compartir la propiedad del inmueble, reglados por normas y estatutos acordados por el total de propietarios del edificio. Los elementos compartidos, los que pertenecen y sirven a todos los propietarios, son los elementos comunes del edificio. Los elementos de titularidad privada, los espacios que están claramente delimitados, y son susceptibles de aprovechamiento independiente, son los elementos privativos.
Para regular la coexistencia entre estos elementos, las comunidades de propietarios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), y el Código Civil.
Elementos Comunes
Son los elementos del edificio que sirven a todos los propietarios, y pertenecen a todos según la cuota de participación.
Son elementos comunes del edificio:
- Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas. En las fachadas retranqueadas y con terraza, el uso y disfrute de esa terraza es privativo. Pero el suelo es un elemento común, porque es cubierta del piso de abajo.
- Elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga.
- Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
- El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo.
- Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.
- Las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.
- Las de detección y prevención de incendios.
- Las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
- Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Elementos privativos
Los elementos privativos son espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones. Aquellos que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, y que tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública (pisos, locales, trasteros, etc).
Para considerar que son elementos privativos han de reunir los siguientes requisitos:
- Que los espacios (pisos, locales, trasteros, etc) sean susceptibles de aprovechamiento independiente.
- Los espacios deben estar delimitados.
- Que los elementos arquitectónicos y las instalaciones sirvan exclusivamente al propietario.
Los elementos privativos en la Propiedad Horizontal deben estar recogidos expresamente en la escritura de división horizontal. Lo que no venga especificado, se presume que es un elemento común. Estos elementos tendrán asignada una cuota de participación en la comunidad. Si los anejos (plaza de aparcamiento, trasteros, etc), tienen una cuota de participación distinta al piso o local, no estarán ligados al elemento principal. Y tendrán independencia jurídica a efectos de venta separada, inscripción registral, etc.
Dificultad de discernir entre elementos comunes y privativos de la Comunidad.
A veces no es fácil distinguir si un elemento es común o privativo, como ocurre con las tuberías o desagües. Según el Código Civil, son elementos comunes, pero existen numerosas sentencias que señalan la privacidad de estos elementos cuando estén dentro del espacio privativo, y además den servicio exclusivo a ese elemento privativo.
Elementos comunes y privativos: definiciones claras
La distinción entre elemento común y privativo determina quién decide sobre él y quién paga su mantenimiento. El artículo 396 del Código Civil y el artículo 5 de la LPH son la base. Estas son las definiciones:
- Elemento privativo
- El piso o local de uso exclusivo de un propietario, junto con sus anejos (trastero, plaza de garaje) tal y como figuran en el título constitutivo. Su mantenimiento corre a cargo del propietario.
- Elemento común
- Todo lo que sirve al edificio en su conjunto y no es privativo: estructura, fachada, cubierta, portal, escaleras, ascensor, bajantes y conducciones generales. Su mantenimiento es de la comunidad.
- Elemento común de uso privativo
- Un elemento común cuyo uso se atribuye a un propietario (por ejemplo, una terraza o un patio con acceso desde una sola vivienda). El uso es privativo, pero la propiedad y la conservación estructural siguen siendo comunes.
Tabla: ¿es común o privativo? Quién mantiene cada elemento
| Elemento | Clasificación habitual | Quién mantiene |
|---|---|---|
| Fachada y cubierta | Común | Comunidad |
| Estructura, pilares y forjados | Común | Comunidad |
| Portal, escalera y ascensor | Común | Comunidad |
| Bajantes y conducciones generales | Común | Comunidad |
| Interior de la vivienda | Privativo | Propietario |
| Tubería que solo da servicio a un piso | Privativo | Propietario |
| Terraza o patio con acceso desde una vivienda | Común de uso privativo | Uso del propietario, estructura de la comunidad |
Cuando hay dudas sobre quién paga una reparación, lo decisivo es esta clasificación. Puedes ver un caso práctico frecuente en nuestra guía sobre quién paga la reparación de las tuberías.
Comunidades valoradas con 4,4 sobre 5 en Trustpilot por una gestión transparente.
Preguntas frecuentes sobre elementos comunes y privativos
¿La terraza de mi ático es mía o de la comunidad?
Lo más habitual es que sea un elemento común de uso privativo: tú la usas en exclusiva, pero la cubierta y la impermeabilización siguen siendo comunes, salvo que el título constitutivo diga otra cosa.
¿Quién paga la reparación de un elemento común?
La comunidad, con cargo a los fondos comunes. Si el elemento es privativo, paga el propietario al que sirve en exclusiva.
¿Puedo hacer obras en un elemento común de uso privativo?
No por tu cuenta si afectan a la configuración o seguridad del edificio. Necesitas el acuerdo de la junta con la mayoría que corresponda, porque la propiedad sigue siendo común.
¿Dónde se define qué es común y qué privativo en mi edificio?
En el título constitutivo y en los estatutos de la comunidad, inscritos en el Registro de la Propiedad. Ante el silencio, se aplican el artículo 396 del Código Civil y el artículo 5 LPH.
