El cambio de administrador de fincas es el derecho que tiene toda comunidad de propietarios de cesar al profesional que gestiona su edificio y nombrar uno nuevo, regulado por el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). La junta de propietarios es el único órgano competente para tomar esta decisión, que se aprueba por mayoría simple de los asistentes. No necesitas justificar motivos ni esperar a que termine un contrato: la comunidad es soberana para decidir quién administra sus intereses en cualquier momento.
Antes de elegir a quién contratas, conviene saber qué hace y cuánto cuesta un administrador de fincas colegiado y online.
En España existen aproximadamente 9,2 millones de viviendas en edificios de varios propietarios, según el Censo de Población y Viviendas del INE (2021). El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) estima que cerca del 75 % de esas comunidades recurren a un administrador profesional. Estamos, por tanto, ante un servicio que la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) cifra en unos 3.000 millones de euros anuales. Pese a esa magnitud, cambiar de administrador sigue generando dudas: ¿hace falta unanimidad?, ¿puede negarse el presidente?, ¿qué pasa con la documentación? En esta guía te explicamos, paso a paso, cómo hacerlo correctamente.
Contenido de esta guía
- ¿Por qué las comunidades cambian de administrador de fincas?
- ¿Qué requisitos legales exige la LPH para cesar al administrador?
- ¿Cómo cambiar de administrador paso a paso?
- ¿Qué mayoría se necesita para cambiar de administrador?
- ¿Qué hago si el presidente no quiere convocar la junta?
- ¿Qué documentación debe entregar el administrador cesado?
- ¿Tiene coste o penalización cambiar de administración?
- ¿Cómo elegir un nuevo administrador de fincas?
- ¿En qué situación está tu comunidad?
- ¿Aplica esto en Cataluña? Régimen del CCCat
- Reformas de la LPH 2025-2026: ¿qué cambia para el cambio de administrador?
- Conclusiones y recursos
- Preguntas frecuentes
¿Por qué las comunidades cambian de administrador de fincas?
Las comunidades deciden cambiar de administrador cuando perciben falta de transparencia, mala comunicación o lentitud en la gestión. Aunque el precio importa, no suele ser el detonante principal. El cambio de administración responde, sobre todo, a la necesidad de acceder a la información de la comunidad de forma ágil y clara.
Una investigación cualitativa de Supervecina (2017, 10 entrevistas en profundidad con presidentes y propietarios) concluyó que la razón principal por la que los propietarios cambian de administrador no es el precio, sino la falta de acceso transparente y ágil a la información. El propietario que no sabe en qué se gasta el dinero de su comunidad, que no recibe las actas a tiempo o que no consigue hablar con su administrador, termina buscando una alternativa.
Los datos de la Consulta Supervecina sobre Democracia en Comunidades de Propietarios (2020, n = 2.000+) refuerzan esa idea: un 77,3 % de los encuestados considera que la toma de decisiones en su comunidad es «mejorable», y un 80,1 % desea recibir más información antes de las juntas. A esto se suma que el 60 % de las juntas registran una asistencia inferior al 50 % del coeficiente de participación, lo que refleja una desconexión entre vecinos y gestión.
«Cuando un propietario siente que no tiene información fiable sobre su comunidad, pierde la confianza en quien la gestiona. La transparencia no es un extra: es la base del servicio», señala una administradora colegiada con más de 15 años de ejercicio.
Por otra parte, conviene recordar que la profesión atraviesa un momento de alta exigencia. Según datos del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga (2024), el 53,5 % de los administradores sufre estrés laboral, un factor que puede repercutir en la calidad del servicio cuando la ratio de comunidades por profesional es demasiado elevada.
¿En qué situación está tu comunidad?
Cada comunidad llega al cambio de administrador desde un punto de partida distinto. Estas son tres situaciones que vemos con frecuencia:
Acabas de ser elegido presidente y quieres modernizar la gestión
Te ha tocado la presidencia por turno rotatorio y descubres que la contabilidad se lleva en papel, las incidencias se comunican por WhatsApp y el administrador actual tarda días en responder. Quieres transparencia y agilidad antes de que termine tu mandato. El proceso es directo: convoca junta extraordinaria, incluye «cambio de administrador» en el orden del día, vota por mayoría simple. Una administración 100 % online te dará acceso 24 h a documentos, estados de cuentas y seguimiento de incidencias desde el primer día.
No estás contento con tu administrador y quieres cambiar sin sobresaltos
Pagas más de 5 €/vecino al mes y no recibes ni un informe al año. Las incidencias se eternizan y no sabes en qué se gasta el presupuesto. El primer paso es pedir la convocatoria de junta con el punto «cambio de administrador» en el orden del día. Si el presidente se niega, el 25 % de los propietarios puede convocar directamente (art. 16 LPH). Lleva dos o tres propuestas comparativas a la junta para que la decisión sea informada.
No puedes asistir a las juntas y quieres participar online
Trabajas en horario incompatible, cuidas de una persona dependiente o vives lejos de tu vivienda. Según la Consulta Supervecina sobre Democracia (2020, n = 2.000+), el 74,2 % de los propietarios favorece participar online en las juntas. Con un administrador que ofrezca voto online en juntas y delegación de voto digital, puedes participar y decidir desde cualquier dispositivo, sin desplazamientos.
¿Qué requisitos legales exige la LPH para cesar al administrador?
La Ley de Propiedad Horizontal permite cesar al administrador en cualquier momento mediante acuerdo de la junta de propietarios, sin necesidad de alegar causa justificada. Solo hacen falta dos cosas: una junta válidamente convocada y mayoría simple de los asistentes.
El artículo 13 LPH establece que el cargo de administrador «será nombrado y removido» por la junta. La expresión «removido» significa que el cese del administrador no requiere preaviso legal ni justificación: basta la voluntad de la mayoría. Esto resulta coherente con el artículo 13.7 LPH, que prevé que el administrador puede ser un propietario o un profesional externo, y que en ambos casos la junta conserva la potestad de revocar el nombramiento.
Para entender mejor cómo se estructura el cargo, puedes consultar nuestra guía sobre la designación del cargo de administrador.
Ahora bien, que el cese sea libre no significa que pueda hacerse de cualquier manera. La junta debe estar correctamente convocada conforme al artículo 16 LPH, con indicación expresa en el orden del día del punto relativo al cambio de administrador. Si este punto no figura en la convocatoria, el acuerdo podría ser impugnado al amparo del artículo 18 LPH.
«Lo fundamental es que el punto del cese y nuevo nombramiento aparezca de forma clara en el orden del día. Si cumples con eso y con la convocatoria legal, el proceso es sencillo», destaca un portavoz del CGCAFE.
¿Aplica esto en Cataluña? Régimen del CCCat
En Cataluña, la propiedad horizontal se rige por el Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya (CCCat), arts. 553-1 a 553-50 CCCat, que prevalece sobre la LPH estatal en lo que no sea competencia exclusiva del Estado. El procedimiento de cambio de administrador es equivalente, pero con tres matices importantes:
- Nombramiento y cese regulados por los arts. 553-15 y 553-18 CCCat (equivalentes al art. 13 LPH). La junta de propietarios es igualmente soberana para cesar al administrador.
- Mayoría simple según el art. 553-25 CCCat — mismo umbral que en el resto de España.
- Juntas por videoconferencia ya son válidas en Cataluña desde 2022 según el art. 553-21 CCCat y el Decreto Ley 28/2021 (BOE-A-2022-2707), aunque no estén previstas en los estatutos, si lo acuerda la junta. En el resto de España, la asistencia telemática a juntas todavía depende de unanimidad o previsión estatutaria, a la espera de la reforma de la LPH (ver sección final).
Si tu comunidad está en Cataluña, busca un administrador colegiado en el Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL) o en el colegio correspondiente, con experiencia tanto en CCCat como en LPH supletoria.
¿Cómo cambiar de administrador paso a paso?
El proceso completo para cambiar de administrador de fincas se resume en seis pasos: solicitar la convocatoria, celebrar la junta, votar el cese, nombrar al nuevo profesional, exigir la entrega de documentación y formalizar el traspaso. A continuación, cada fase en detalle.
Paso 1. Solicitar la convocatoria de la junta
Cualquier propietario puede pedir al presidente que convoque una junta extraordinaria. Si reúnes la firma del 25 % de los propietarios (que representen al menos el 25 % de las cuotas de participación), el presidente está obligado a convocarla conforme al artículo 16 LPH. La convocatoria debe incluir en el orden del día, como mínimo: «Cese del actual administrador y nombramiento de nuevo administrador de fincas».
Si necesitas orientación sobre el procedimiento de convocatoria, revisa nuestra guía práctica sobre cómo convocar una junta de vecinos. También puedes descargar un modelo de convocatoria de junta extraordinaria (Word, descarga directa) para adaptarlo a tu comunidad.
Paso 2. Preparar la junta y reunir ofertas
Antes de la junta, conviene que los propietarios dispongan de al menos dos o tres propuestas de administradores para poder compararlas. Solicita presupuestos detallados que incluyan honorarios, servicios concretos (atención telefónica, visitas al edificio, gestión de incidencias online) y condiciones de rescisión. Compartir esta información con antelación mejora la calidad de la decisión y aumenta la participación: recuerda que el 80,1 % de los propietarios quiere más información antes de las juntas, según la consulta sobre democracia en comunidades de Supervecina.
Si eres el presidente, la guía del manual del presidente te ayudará a preparar la junta de vecinos de forma eficaz.
Paso 3. Celebrar la junta y votar
La junta se celebra en primera o segunda convocatoria. En segunda convocatoria es válida con cualquier número de asistentes. El cese del administrador se aprueba por mayoría simple de los propietarios presentes y representados, conforme al artículo 17 LPH. Es decir: más votos a favor que en contra entre quienes asistan. No se exige mayoría reforzada ni unanimidad.
Te recomendamos consultar nuestra referencia sobre acuerdos y votaciones en comunidad para resolver cualquier duda sobre quorum y cómputo de votos. Si tu comunidad ha adoptado el voto online en juntas, los propietarios que no puedan asistir físicamente podrán emitir su voto de forma telemática, mejorando la participación real.
Paso 4. Nombrar al nuevo administrador
En la misma junta —o en una posterior— se procede al nombramiento del nuevo administrador de fincas. Lo habitual es tratar ambos puntos (cese y nombramiento) en la misma sesión para evitar periodos sin gestión. El acuerdo debe constar en acta, que firmará el presidente y cuya redacción corresponde al secretario-administrador saliente o, si este ya ha sido cesado, al nuevo administrador o al propio presidente.
Puedes descargar un modelo de acta de cambio de administrador (Word, descarga directa) como referencia.
Paso 5. Exigir la entrega de documentación
Una vez cesado, el administrador tiene la obligación legal de entregar toda la documentación de la comunidad: libros de actas, cuentas bancarias, contratos con proveedores, pólizas de seguro, liquidaciones, certificados de deuda y cualquier otro documento en su poder. Esta obligación deriva del artículo 20 LPH, que describe las funciones del administrador y, por extensión, los elementos que debe custodiar y devolver al cesar.
Si el administrador cesado pone trabas, consulta nuestra guía sobre qué hacer si el administrador se niega a entregar la documentación. Es una situación más frecuente de lo deseable y tiene solución jurídica clara.
Paso 6. Formalizar el traspaso
El nuevo administrador debe recibir, como mínimo: el libro de actas, la documentación contable de los últimos cinco ejercicios, las claves de acceso a las cuentas bancarias, los contratos vigentes (mantenimiento de ascensor, limpieza, seguros) y el NIF de la comunidad. Es recomendable firmar un acta de traspaso donde ambas partes (administrador saliente y entrante) detallen qué se ha entregado.
| Documento | Obligatorio | Plazo razonable |
|---|---|---|
| Libro de actas | Sí | Inmediato |
| Cuentas bancarias (claves y titularidad) | Sí | 1-2 semanas |
| Documentación contable (últimos 5 años) | Sí | 2-4 semanas |
| Contratos con proveedores | Sí | 2-4 semanas |
| Pólizas de seguro | Sí | Inmediato |
| Certificados de deuda pendientes | Sí | 2-4 semanas |
| Proyecto técnico del edificio | Si obra en su poder | 4 semanas |
¿Qué mayoría se necesita para cambiar de administrador?
Solo necesitas mayoría simple: más votos a favor que en contra entre los propietarios presentes y representados en la junta. No se requiere mayoría cualificada, doble mayoría ni unanimidad. Es uno de los acuerdos más sencillos de aprobar en una comunidad de propietarios.
El artículo 17 LPH reserva las mayorías reforzadas (tres quintos, unanimidad) para modificaciones del título constitutivo, obras de mejora o cambios de uso. El cese y nombramiento de cargos —incluido el de administrador— se rige por la regla general de mayoría simple. En segunda convocatoria, la junta es válida con independencia del número de asistentes, por lo que basta con que los propietarios presentes voten mayoritariamente a favor.
Eso sí, es imprescindible que el punto figure en el orden del día. Si un propietario plantea el cambio de administración en el turno de ruegos y preguntas, la junta podrá debatirlo, pero el acuerdo será impugnable por defecto de convocatoria (artículo 18 LPH).
Doctrina actualizada (junio 2026): el boletín de jurisprudencia del ICAM (1-7 de junio de 2026) recuerda que los acuerdos sobre asuntos no anunciados con claridad en el orden del día pueden declararse nulos: la asistencia a la junta es voluntaria y ningún propietario puede verse sorprendido por votaciones imprevisibles. Con un matiz que juega a favor de las comunidades diligentes: la STS de 7 de mayo de 2026 admitió la validez de un acuerdo pese a un orden del día poco concreto, porque el contexto y la evolución del conflicto vecinal lo hacían previsible para todos. Conclusión práctica: redacta siempre el punto como «Cese del actual administrador y nombramiento de nuevo administrador» — la claridad blinda el acuerdo frente a impugnaciones del art. 18 LPH.
¿Qué hago si el presidente no quiere convocar la junta para cambiar de administrador?
Si el presidente se niega a convocar, los propietarios que representen al menos el 25 % de las cuotas pueden convocar directamente la junta. La ley prevé este mecanismo precisamente para evitar que un solo cargo bloquee la voluntad de la comunidad.
El artículo 16 LPH reconoce expresamente el derecho del 25 % de los propietarios a forzar la convocatoria. En la práctica, esto implica recoger firmas con nombre, DNI y cuota de participación, y remitir la solicitud al presidente por un medio que deje constancia (burofax, email con acuse). Si, transcurrido un plazo razonable, el presidente sigue sin convocar, esos mismos propietarios pueden hacerlo directamente.
En nuestra guía sobre cesar al administrador cuando el presidente no quiere convocar analizamos los distintos escenarios y las soluciones legales disponibles, incluida la vía judicial. También puede resultarte útil conocer las funciones del presidente para saber exactamente cuáles son sus obligaciones.
¿Qué documentación debe entregar el administrador cesado?
El administrador cesado debe entregar toda la documentación de la comunidad que obre en su poder: libros de actas, contabilidad, contratos, pólizas, claves bancarias y certificados. La negativa a entregar puede derivar en responsabilidad civil e incluso penal por apropiación indebida.
El artículo 20 LPH enumera las funciones del administrador, entre las que se incluyen custodiar la documentación de la comunidad y rendir cuentas. Al cesar, esa obligación de custodia se transforma en obligación de devolución. La jurisprudencia es clara: retener documentación comunitaria tras el cese constituye un incumplimiento contractual que puede generar indemnización por daños y perjuicios.
Lo más práctico es que el nuevo administrador coordine con el saliente un calendario de entrega. Si el administrador cesado se niega o dilata injustificadamente la entrega, la comunidad puede requerirle formalmente por burofax y, en última instancia, acudir a la vía judicial. Puedes ampliar esta información en nuestro artículo sobre qué hacer si el administrador se niega a entregar la documentación.
¿Tiene coste o penalización cambiar de administración?
Cambiar de administrador no tiene coste legal. La LPH no contempla penalizaciones por cesar al administrador. Solo podrían existir cláusulas contractuales de preaviso o permanencia, cuya validez depende de cada caso y que, en la mayoría de supuestos, son abusivas si impiden el libre ejercicio del derecho de cese.
Algunos contratos de administración incluyen cláusulas que exigen un preaviso de uno a tres meses o que imponen una indemnización por resolución anticipada. La jurisprudencia mayoritaria considera que estas cláusulas no pueden limitar la facultad de la junta de propietarios para remover al administrador, dado que el artículo 13 LPH configura esa potestad como irrenunciable. Lo prudente es respetar un preaviso razonable (normalmente un mes) por cortesía profesional, pero la comunidad no puede quedar rehén de un contrato cuando ha decidido en junta cambiar de administrador.
En todo caso, revisa el contrato vigente antes de la junta y llévalo impreso para que los propietarios conozcan las condiciones exactas.
¿Cómo elegir un nuevo administrador de fincas?
Para elegir un buen administrador, compara al menos tres ofertas evaluando transparencia, herramientas digitales, ratio de comunidades por profesional, disponibilidad real y referencias verificables. El precio es importante, pero la calidad del servicio y la comunicación pesan más a largo plazo.
Estas son las variables que recomendamos valorar antes de llevar las propuestas a la junta:
- Transparencia y acceso a la información. ¿Ofrece una plataforma online donde consultar cuentas, actas, incidencias y documentos en cualquier momento? La falta de acceso a la información es la primera causa de insatisfacción, como vimos.
- Ratio de comunidades por profesional. Un administrador que gestiona 80 o 100 comunidades difícilmente podrá ofrecer atención personalizada. Busca ratios razonables (en Supervecina, la media es de 42 comunidades por administrador).
- Colegiación y seguro de responsabilidad civil. La colegiación no es legalmente obligatoria, pero garantiza un código deontológico y un seguro de responsabilidad civil que protege a la comunidad.
- Herramientas digitales. Gestión de incidencias online, envío de convocatorias digitales, voto online en juntas, firma electrónica de actas. Estas funcionalidades ahorran tiempo, reducen errores y mejoran la participación.
- Condiciones de rescisión. Un buen administrador no necesita cláusulas de permanencia para retener a sus clientes. Huye de contratos con penalizaciones abusivas.
- Referencias verificables. Pide contactos de otras comunidades que gestione y contrasta la experiencia. Portales como Trustpilot o Google ofrecen opiniones reales.
Si quieres entender mejor la estructura de gobierno de tu comunidad antes de tomar la decisión, consulta nuestra guía sobre cómo funciona tu comunidad de vecinos.
Administrador tradicional vs administrador online: comparativa
| Aspecto | Administrador tradicional | Administrador online (Supervecina) |
|---|---|---|
| Cuota mensual por vecino | 3 – 8 €/vecino/mes | Desde 2,5 €/vecino/mes |
| App de gestión para propietarios | No incluida o con coste extra | Incluida sin coste |
| Voto online en juntas | No disponible | Gratuito para todos los propietarios |
| SLA de respuesta a incidencias | Variable, sin garantía | 24/48/72 h según prioridad |
| Informes trimestrales de gestión | Anual (si lo solicitas) | 4 informes al año incluidos |
| Acceso a documentación | Solo en horario de oficina | 24 h desde la app |
| Ratio comunidades/profesional | 80 – 100 (sector medio) | 42 (Supervecina) |
| Experiencia con ayudas Next Generation EU | Variable — pregunta y verifica | Tramitación coordinada con técnicos colegiados |
⏱ Plazo crítico: 30 de junio de 2026
Las ayudas Next Generation EU para rehabilitación energética (Programas 3, 4 y 5 del Real Decreto 853/2021) tienen plazo de ejecución de obras hasta el 30 de junio de 2026, con justificación documental hasta el 30 de septiembre. Solo se ha ejecutado el 0,15 % de los 6.820 M€ asignados, según datos del MIVAU. Si tu administrador actual no ha iniciado los trámites del IEE ni convocado la junta para acordar las obras, tu comunidad puede quedarse fuera. Pregunta a los candidatos al puesto qué experiencia tienen tramitando estas subvenciones — la inacción cuesta dinero.
Reformas de la LPH 2025-2026: ¿qué cambia para el cambio de administrador?
La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, ha introducido modificaciones en la Ley de Propiedad Horizontal orientadas a la accesibilidad y la eficiencia energética de los edificios. Aunque el régimen de nombramiento y cese del administrador no ha sufrido cambios sustanciales, la reforma refuerza la importancia de contar con un profesional actualizado, capaz de gestionar las nuevas obligaciones en materia de rehabilitación y accesibilidad.
Esto significa que, si tu comunidad afronta obras de accesibilidad o mejora energética, elegir un administrador con experiencia en subvenciones y gestión técnica de obras será más relevante que nunca. El marco legal básico del cese —artículo 13 LPH, mayoría simple, libertad de remoción— se mantiene intacto.
La nueva reforma de la LPH aprobada el 26 de mayo de 2026
A esa Ley Orgánica 1/2025 se suma una segunda reforma en tramitación parlamentaria: el 26 de mayo de 2026, el Congreso de los Diputados aprobó la toma en consideración de una nueva modificación de la LPH por 306 votos a favor y 33 en contra (fuente: Congreso.es). Tres de sus tres cambios principales afectan directamente al proceso de cambio de administrador:
- Art. 9.1.h LPH: el correo electrónico se incorpora como método válido de notificación a propietarios. La convocatoria de la junta extraordinaria para el cese podrá enviarse por email con plenos efectos legales.
- Art. 15.1 LPH: se permite expresamente la asistencia por videoconferencia a las juntas, siempre que se haya aprobado previamente en junta o conste en los estatutos. Será posible votar el cambio de administrador desde cualquier lugar.
- Art. 19.1 LPH: el libro de actas podrá llevarse en formato electrónico. La constancia documental del acuerdo de cese y nombramiento se simplifica notablemente.
Importante: hasta que esta reforma se publique en el BOE, sigue vigente el texto actual de la LPH. La toma en consideración es solo el primer paso del trámite parlamentario; la entrada en vigor llegará en los próximos meses. Mientras tanto, en Cataluña ya pueden celebrarse juntas telemáticas (CCCat, ver sección anterior) y en el resto de España conviene acordar la videoconferencia por unanimidad en junta o incluirla en estatutos para evitar el riesgo de impugnación.
Conclusiones y recursos
Cambiar de administrador de fincas es un derecho de tu comunidad de propietarios, no un privilegio. La Ley de Propiedad Horizontal lo configura como un acto libre, que no requiere justificación y que se aprueba por mayoría simple. Estos son los puntos clave que debes recordar:
- La junta de propietarios es soberana para cesar y nombrar al administrador (art. 13 LPH).
- Basta mayoría simple de los asistentes (art. 17 LPH).
- El punto debe figurar en el orden del día de la convocatoria (art. 16 LPH).
- El administrador cesado debe entregar toda la documentación (art. 20 LPH).
- No existen penalizaciones legales por el cambio de administración.
- Si el presidente no convoca, el 25 % de propietarios puede hacerlo directamente (art. 16 LPH).
Recursos descargables:
- Modelo de convocatoria de junta extraordinaria (Word)
- Modelo de acta de cambio de administrador (Word)
«Mi experiencia con Supervecina ha sido buena desde el inicio. Nuestra comunidad tenía otra administración antes y eran un completo desastre. José Antonio y Elena desde el inicio han sido súper diligentes, ayudándonos y asesorándonos. La gestión a través de la app es muy sencilla e intuitiva y la comunicación con ellos rápida y eficaz. Enhorabuena, equipo.»
— Paloma Riveiro, Trustpilot ⭐⭐⭐⭐⭐
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Preguntas frecuentes sobre el cambio de administrador de fincas
¿Es necesaria la unanimidad para cambiar de administrador?
No. El cambio de administrador se aprueba por mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta, según el artículo 17 LPH. La unanimidad solo se exige para modificar las reglas del título constitutivo, nunca para el cese de cargos.
¿Puedo cambiar de administrador a mitad de contrato?
Sí. El artículo 13 LPH no impone plazos para el cese. Las cláusulas de permanencia incluidas en contratos privados no pueden anular la potestad legal de la junta. Como buena práctica, respeta un preaviso razonable de 30 días para facilitar la transición.
¿Puede el administrador negarse a entregar la documentación?
No tiene base legal para hacerlo. La documentación pertenece a la comunidad, no al administrador. Si se niega, la comunidad puede requerirle por burofax y, posteriormente, interponer demanda judicial. En casos graves, la retención podría constituir un delito de apropiación indebida. Consulta nuestra guía sobre qué hacer si el administrador se niega a entregar la documentación.
¿Quién convoca la junta para el cambio de administración?
El presidente de la comunidad, a petición propia o de cualquier propietario. Si el presidente se niega, el 25 % de los propietarios puede convocar directamente, según el artículo 16 LPH. Puedes leer más sobre cesar al administrador cuando el presidente no quiere convocar.
¿Cuánto cuesta un administrador de fincas?
El coste varía según la ubicación, el tamaño de la comunidad y los servicios incluidos. En grandes ciudades, los honorarios mensuales por vivienda suelen oscilar entre 3 € y 8 €. Más que el precio, valora el alcance del servicio: plataforma digital, atención personal, ratio de comunidades y experiencia. Un administrador barato que no responde puede salir mucho más caro a largo plazo.
¿El administrador puede impugnar su propio cese?
El administrador externo (no propietario) carece de legitimación para impugnar acuerdos de la junta conforme al artículo 18 LPH, que reserva ese derecho a los propietarios. Solo podría reclamar indemnización contractual si el contrato lo prevé, pero no bloquear el cese.
¿Es obligatorio que el administrador esté colegiado?
No. La LPH permite que el administrador sea un propietario o un profesional externo (artículo 13.7 LPH). La colegiación es voluntaria, pero aporta garantías: código deontológico, formación continua y seguro de responsabilidad civil obligatorio para los colegiados.
¿Se puede votar el cambio de administrador de forma online?
Depende de lo que prevean los estatutos de la comunidad y la normativa aplicable. La LPH no prohíbe expresamente el voto telemático, y cada vez más comunidades lo incorporan para mejorar la participación. Plataformas como vota.supervecina.com permiten gestionar el voto online en juntas con garantías de identidad y trazabilidad.
Autora: Redacción de Supervecina.com — equipo editorial especializado en gestión de comunidades de propietarios. Supervecina cuenta con más de 20 años de experiencia, una valoración de 4,4 sobre 5 en Trustpilot («Excelente», 35 reseñas verificadas) y 4,3 en Google, y ha sido reconocida con 3 premios europeos de innovación.
Aviso legal: Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico profesional. La normativa citada corresponde a la legislación estatal vigente (Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, con sus sucesivas modificaciones, incluida la Ley Orgánica 1/2025; la siguiente reforma se encuentra en tramitación parlamentaria tras la toma en consideración del 26 de mayo de 2026). Las comunidades autónomas con derecho civil propio pueden establecer particularidades. Ante cualquier duda sobre tu caso concreto, consulta con un profesional cualificado. Última revisión: mayo de 2026.